El mejor momento para reclamar los gastos de tu hipoteca

Mejor momento para reclamar los gastos de constitución de hipoteca

Desde que en diciembre de 2015 el Tribunal Supremo dictara su primera Sentencia anulando las cláusulas que imponían todos los gastos derivados de la hipoteca a los clientes, han sido miles las reclamaciones que han inundado los Juzgados especializados en cláusulas abusivas con distinta fortuna.

La inicial indefinición del Alto Tribunal en aquella primera Sentencia sobre cuáles debían ser las consecuencias económicas de anular la cláusula de gastos obligó a los distintos Juzgados de cada provincia a improvisar y decidir según su propio criterio qué gastos debía devolver el Banco y en qué porcentaje, generando con ello una importante inseguridad jurídica y con ello, un trato injusto, por desigual, para muchos consumidores que ante el idéntico problema obtenían distinta solución según cual fuera su lugar de residencia.

Afortunadamente, tras la sentencia del Tribunal Supremo del 27 de Enero de 2021, las cosas han cambiado.


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Así, nos encontramos en un principio con que mientras algunos jueces consideraban que el cliente tenía derecho a recuperar todos los gastos, incluido el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, otros consideraban -en el otro extremo- que la nulidad de la cláusula no conllevaba derecho a recuperar ninguna cantidad. Y en el medio, los jueces que reconocían la devolución de parte de algunos gastos y no de otros, mientras magistrados de provincias limítrofes decían lo mismo pero al revés o directamente lo contrario.

Esto ha facilitado mucho la defensa de los Bancos, que se han escudado en esta indefinición para seguir alargando las reclamaciones por años, negándose a devolver nada hasta que no existiera un criterio claro y definitivo y librándose normalmente de tener que pagar las costas de los juicios que estas mismas entidades provocan.

Nunca antes ha sido tan fácil y seguro recuperar esos gastos que nunca debiste pagar

Ha llovido mucho desde entonces y a pesar de los vaivenes judiciales, por fin hoy, cinco años después, podemos dar por cerrada definitivamente esta cuestión.

Tras varias Sentencias que han ido perfilando y definiendo una a una las partidas que los Bancos deben devolver, el Tribunal Supremo se ha pronunciado hace unos días sobre la última cuestión que quedaba en el aire: el gasto de tasación.

Mientras numerosas Audiencias Provinciales desestimaban las reclamaciones por este gasto por entender que le correspondía abonarlo al cliente y otras aún tímidamente consideraban que lo justo era devolverle la mitad, el Tribunal Supremo ha decidido sin ambages que el gasto de tasación lo debe soportar el Banco al 100% en todos los préstamos firmados antes de 2019.

Lo ha hecho en su Sentencia de 27 de enero de 2021 señalando que:

Ni el RD 775/1997, de 30 de mayo, sobre régimen jurídico de homologación de los servicios y sociedades de tasación, ni la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles, contienen disposición normativa alguna sobre quién debe hacerse cargo del coste de la tasación.

De ahí que, de acuerdo con la STJUE de 16 de julio de 2020, ante la falta de una norma nacional aplicable en defecto de pacto que impusiera al prestatario el pago de la totalidad o de una parte de esos gastos, no cabía negar al consumidor la devolución de las cantidades abonadas en virtud de la cláusula que se ha declarado abusiva.

En definitiva, tras esta última Sentencia la reclamación de todos los gastos hipotecarios ha quedado completamente definida de la siguiente manera:

El cliente tiene derecho a recuperar la mitad de los gastos notariales y la totalidad de los gastos de registro, gestoría y tasación (en cambio no puede reclamar el impuesto de actos jurídicos documentados).

Por eso, si no lo has hecho ya, este es el mejor momento para reclamar los gastos de tu hipoteca: porque la inseguridad jurídica ha desaparecido y porque cualquier Banco que ahora mismo se oponga a devolver estos conceptos será condenado además a pagar los gastos del juicio (las costas judiciales).

Nunca antes ha sido tan fácil y seguro recuperar esos gastos que nunca debiste pagar.

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