Cómo recuperar los gastos de tu hipoteca

Recientemente, el Tribunal Supremo ha dictado una Sentencia que permitirá a millones de españoles recuperar todos los gastos en su día pagados para la constitución e inscripción de su hipoteca.

Se trata de la Sentencia del Pleno de la Sala 1ª (Civil) nº 705/2015 de 23 de diciembre de 2015

Como se trata de una Sentencia del Pleno, crea jurisprudencia, es decir, que vincula a los Tribunales de rango inferior cuando se enfrentan a situaciones similares.

A continuación te explicaremos qué es exactamente lo que el Tribunal Supremo ha declarado abusivo y nulo, los motivos para ello, su consecuencia y finalmente, qué puedes hacer para recuperar ese dinero que en su día pagaste por firmar tu hipoteca y que en realidad debió haber pagado tu Banco.

La contratación en masa

La Banca se ha caracterizado siempre por el uso de extensos contratos seriados en los que prácticamente ninguna condición es negociada con el cliente, de manera que éste solo puede aceptarlo o rechazarlo en bloque (take it or leave it). Es lo que se denominan contratos de adhesión en contraposición al tradicional contrato por negociación.

Estos contratos de adhesión se utilizan en lo que se conoce como contratación seriada o en masa, aquella en la que, por el volumen de operaciones que enfrenta el profesional y la posición de dominio que ostenta frente a su cliente, la entidad utiliza un contrato pre-redactado por ella misma valiéndose de un clausulado idéntico para multitud de contrataciones, cláusulas que el cliente no puede modificar ni suprimir y que por norma general tienden a favorecer a aquel que las ha redactado, en este caso el Banco.

Condiciones generales de la contratación

Estas cláusulas se conocen como “Condiciones Generales de la Contratación” y su regulación la encontramos en la Ley 7/1998 de 13 de abril sobre condiciones generales de la contratación – en adelante LCGC.

El uso de este tipo de cláusulas es a priori legal, siempre y cuando el Banco cumpla con una serie de requisitos regulados en dicha norma, a saber, conocimiento de las cláusulas por parte de la otra parte (el adherente) al momento de contratar y redacción de las mismas de forma transparente, clara, concreta y sencilla (artículo 5 LCGC). Se trata en este caso de un control formal de redacción del contrato de modo que no puedan usarse cláusulas ilegibles (a veces por el diminuto tamaño de la letra no pueden ni siquiera leerse), ambiguas, oscuras o incomprensibles para el cliente (artículo 7 LCGC).

Este control de transparencia de las condiciones generales es lo que se conoce como “Control de incorporación” o “Control de inclusión”, ampliamente tratado por el Tribunal Supremo en su famosa Sentencia de 9 de mayo de 2013 sobre cláusulas suelo.

Las cláusulas que no superen ese control de incorporación serán consideradas nulas de modo que se tendrán por no puestas en el contrato y no surtirán ningún efecto (artículos 8 y 10 LCGC).

La protección del consumidor frente a las cláusulas abusivas

Pero es que además, cuando el Banco contrata con consumidores, esas condiciones generales deben respetar también la Ley General para la defensa de Consumidores y Usuarios –TRLGCU- (Rd 1/2007 de 16 de noviembre), que expresamente prohíbe el uso de cláusulas abusivas.

Se consideran cláusulas abusivas aquellas que:

• No han sido negociadas con el cliente.
• Causan un desequilibrio importante entre los derechos y obligaciones.
• Son contrarias a la buena fe.
• Perjudican al consumidor.

El artículo 89.3 TRLGCU califica como cláusulas abusivas, en todo caso, «La imposición al consumidor de los gastos de documentación y tramitación que por ley corresponda al empresario«.
La consecuencia de la abusividad no es otra que su necesaria expulsión del contrato, previa declaración de nulidad, de modo que no pueda causar efecto alguno en el mismo.

La cláusula de desplazamiento de los gastos hipotecarios hacia el consumidor

Como decimos, en la Sentencia de 23 de diciembre de 2015 el Tribunal Supremo ha confirmado la nulidad por considerarla abusiva de, entre otras, las cláusulas que obligan al cliente a asumir todos los gastos derivados de la constitución, inscripción e incluso tributación del préstamo hipotecario.

a) Los gastos de Notario y Registrador

Tal y como señala la citada Sentencia “en lo que respecta a la formalización de escrituras notariales e inscripción de las mismas (necesaria para la constitución de la garantía real), que tanto el arancel de los notarios, como el de los registradores de la propiedad, atribuyen la obligación de pago al solicitante del servicio de que se trate o a cuyo favor se inscriba el derecho o solicite una certificación. Y quien tiene el interés principal en la documentación e inscripción de la escritura de préstamo con garantía hipotecaria es, sin duda, el prestamista, pues así obtiene un título ejecutivo ( artículo 517 LEC ), constituye la garantía real ( arts. 1875 CC y 2.2 LH ) y adquiere la posibilidad de ejecución especial ( art. 685 LEC ).
En consecuencia, la cláusula discutida no solo no permite una mínima reciprocidad en la distribución de los gastos producidos como consecuencia de la intervención notarial y registral, sino que hace recaer su totalidad sobre el hipotecante, a pesar de que la aplicación de la normativa reglamentaria permitiría una distribución equitativa, pues si bien el beneficiado por el préstamo es el cliente y dicho negocio puede conceptuarse como el principal frente a la constitución de la hipoteca, no puede perderse de vista que la garantía se adopta en beneficio del prestamista. Lo que conlleva que se trate de una estipulación que ocasiona al cliente consumidor un desequilibrio relevante, que no hubiera aceptado razonablemente en el marco de una negociación individualizada; y que, además, aparece expresamente recogida en el catálogo de cláusulas que la ley tipifica como abusivas (art. 89.2 TRLGCU)”

Es decir, que uno de los pagos más importantes que tradicionalmente ha asumido el cliente siempre que firma su hipoteca (nada menos que los de Notario y Registro) debería haberlos asumido en realidad el Banco dado que, en realidad, dichos gastos van dirigidos a asegurar la recuperación del dinero prestado y por tanto únicamente benefician a la entidad financiera.

b) Los impuestos (Actos Jurídicos Documentados)

Cuando firmamos nuestra hipoteca le damos también su parte a Hacienda que además de cobrar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales por la compra de la vivienda, lo hace también por firmar la escritura de préstamo hipotecario a través del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
El importe a abonar por dicho impuesto varía en función de nuestro lugar de residencia de modo que podemos encontrarnos con que la misma operación tributa en algunas provincias al 1,5% del importe del préstamo, en tanto que en otras se encuentra exenta (tributa al 0%) cuando su importe se destina a la adquisición de vivienda habitual.
Pues bien, sobre el pago de este tributo, señala la citada Sentencia que “la entidad prestamista no queda al margen de los tributos que pudieran devengarse con motivo de la operación mercantil, sino que, al menos en lo que respecta al impuesto sobre actos jurídicos documentados, será sujeto pasivo en lo que se refiere a la constitución del derecho y, en todo caso, la expedición de las copias, actas y testimonios que interese y que, a través de la cláusula litigiosa, carga indebidamente sobre la otra parte contratante.
En su virtud, tanto porque contraviene normas que en determinados aspectos tienen carácter imperativo, como porque infringe el art. 89.3 c) TRLGCU, que considera como abusiva la estipulación que imponga al consumidor el pago de tributos en los que el sujeto pasivo es el empresario, la declaración de nulidad efectuada por la Audiencia es plenamente ajustada a derecho.“

El importe a recuperar

Para saber exactamente lo que has pagado por estos conceptos lo más fácil es consultar la factura que en su día te entregaron el Notario y el Registrador. Habitualmente, es una gestoría de la propia entidad bancaria la que tramita los pagos en tu nombre y realiza los trámites necesarios para la inscripción de la hipoteca en el Registro, cargando sus honorarios por orden del propio Banco en tu cuenta.
En estos casos encontraras en su factura un resumen de dichos gastos como “Suplidos” que deben ir siempre acompañados de las facturas originales de Notario y Registro que se dicen pagadas en tu nombre.
Normalmente, encontrarás dicha documentación junto a la escritura de tu hipoteca pero si no es así no te preocupes. Puedes pedir copia de estas facturas al Notario y al Registrador llevando una copia de tu hipoteca. Del mismo modo, puedes solicitar en la delegación de Hacienda más cercana el justificante del pago del impuesto (modelo 600).

Además, puedes consultar el arancel de los Notarios y Registradores en los siguientes enlaces:
– Notarios
– Registradores

O también puedes rellenar nuestro formulario  y nosotros te diremos cuanto puedes recuperar.

¿Qué documentos necesito para reclamar?

La documentación que necesitarás para poder reclamar estos gastos son:

• Escritura de tu hipoteca.
• Factura del notario.
• Factura del registrador.
• Carta de pago del impuesto de Actos Jurídicos Documentados (modelo 600).

¿Qué plazo tengo para reclamar?

La nulidad de una cláusula por abusiva es una cuestión considerada de orden público y por tanto puede ser apreciada en cualquier momento por un Tribunal, incluso de oficio. Al tratarse de una nulidad de pleno derecho no se encuentra sujeta a plazo, es decir, se puede reclamar en cualquier momento.

¿Qué posibilidades tengo de ganar?

Las posibilidades son altísimas, aún mayores que en los casos de cláusula suelo ya que en este caso no se juzga la transparencia de la cláusula ni la información que al respecto te dio el Banco, sino únicamente si el Banco incluyó esta cláusula que obligaba al cliente a asumir todos los gastos. En caso de ser así (como ocurre en la practica totalidad de las hipotecas) el juez no tendrá más remedio que declarar su nulidad y ordenar que te devuelvan el dinero.
Ello es así porque, como decíamos, esta Sentencia sienta jurisprudencia de modo que los Tribunales de nuestro país vienen obligados a seguir la línea marcada por el Tribunal Supremo.

Lo lógico es iniciar el proceso con una reclamación al Servicio de Atención al Cliente de la entidad pero sin esperar una respuesta positiva. Ya estamos viendo que las primeras respuestas de los Bancos esta siendo negativa de modo que, como ya hicieron con las cláusulas suelo, el único modo efectivo de conseguir recuperar tu dinero será presentando una demanda judicial.