Cómo reclamar los gastos de tu hipoteca
Una sentencia del Tribunal Supremo del año 2015 marcó un antes y un después en la reclamación de los gastos hipotecarios, al entender que resultaba abusivo que el banco hiciera al cliente soportar la totalidad de dichos gastos, lo que permitía solicitar su devolución.
Después, otras sentencias del propio Tribunal Supremo y una del Tribunal Superior de Justicia de la Unión Europea han ido definiendo qué gastos hipotecarios se pueden reclamar y en qué medida.
Si quieres saber cuál es el paso a paso para reclamar los gastos de tu hipoteca, en este artículo te explicamos todo el proceso.
Fundamentos legales para la reclamación de los gastos de la hipoteca
El primer hito jurisprudencial para la reclamación lo supuso la sentencia del Tribunal Supremo 705/2015, de 23 de diciembre, al considerar nula por abusiva la cláusula hipotecaria que obliga al cliente a asumir todos los gastos derivados de la hipoteca.
La sentencia no se pronunció sobre cómo se debían distribuir los gastos hipotecarios entre el cliente y la entidad, pero, conforme a lo dispuesto en la resolución, se abrió la posibilidad de reclamar dichos gastos.
Posteriormente, la sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (Sala Cuarta) de 16 de julio de 2020 estableció la obligación de los bancos de devolver los gastos de gestoría, notaría, registro y tasación.
Tras ello, el Tribunal Supremo ha dictado distintas sentencias a través de las cuales ha ido perfilando su jurisprudencia, llegando a confirmar la obligación de devolver los gastos de notaría (la mitad), gestoría, tasación y registro, pudiendo citarse las siguientes:
- Sentencias 44/2019, 46/2019, 47/2019, 48/2019 y 49/2019, todas ellas de 23 de enero.
- Sentencia 457/2020, de 24 de julio.
- Sentencia 555/2020, de 26 de octubre.
- Sentencia 35/2021, de 27 de enero.
¿Qué pasos hay que seguir para reclamar los gastos de la hipoteca?
A la hora de reclamar los gastos de la hipoteca, hay que seguir los siguientes pasos:
1- Reunir todos los documentos necesarios
Lo primero que hay que hacer para llevar a cabo la reclamación es reunir toda la documentación relacionada con la hipoteca, lo que incluye:
- La escritura de la hipoteca, en la que se detallen las condiciones del préstamo. Por tanto, este documento es la base de la reclamación, ya que es aquí donde se reflejará la cláusula abusiva que permitirá reclamar los gastos hipotecarios.
- Facturas y justificantes de pago de todos los gastos abonados, como notaría, registro, gestoría y tasación.
- Comprobantes bancarios de si los pagos se hicieron mediante transferencia o por domiciliación bancaria.
Resulta de vital importancia conservar copias de todos los documentos presentados y registrados durante el proceso.
2- Identificar los gastos que se pueden reclamar
Hay que tener en cuenta que no todos los gastos asociados a la hipoteca son reclamables. Como hemos visto, conforme a las sentencias del Tribunal Supremo y el Tribunal de Justicia de la Unión Europea, los principales gastos susceptibles de reclamación son:
- El 50 % de los costes de notaría, por ser de interés de ambas partes.
- El 100 % de los costes del Registro de la Propiedad, al ser de interés de la entidad.
- El 100 % de los costes de gestoría, si ha sido el banco quien ha impuesto el servicio.
- El 100 % de los costes de tasación.
Dependiendo del caso, se pueden reclamar otros gastos, como la comisión de apertura.
En total, el ahorro promedio por hipoteca reclamada se puede estimar en entre 1.500 y 3.000 euros.
3- Presentar una reclamación extrajudicial al banco
Es obligatorio intentar resolver el conflicto a través de una reclamación extrajudicial antes de acudir a la vía judicial.
Para ello, hay que redactar un escrito formal dirigido al banco en el que se solicite la devolución de los gastos de la hipoteca, adjuntando toda la documentación que sirva para respaldar la reclamación (facturas y escritura), y esperar la respuesta de la entidad, que dispone de un plazo máximo de 2 meses para contestar.
4- Analizar la respuesta del banco
Una vez recibida la respuesta del banco, se pueden producir distintos escenarios:
- Que acepten la reclamación, parcial o totalmente, es decir, que accedan a devolver parte o todos los gastos reclamados.
- Que den una respuesta negativa, rechazando la reclamación.
- Que el banco no responda dentro del plazo establecido.
En caso de que el banco no acceda a devolver todos los gastos reclamables o no emita ninguna respuesta, se podrá proceder con el siguiente paso.
5- Presentar una demanda judicial
Como ya hemos visto, si el banco no atiende a la reclamación extrajudicial, será necesario acudir a la vía judicial. Para ello hay que contar con un abogado, siendo especialmente importante que esté especializado en derecho bancario, y con un procurador.
Se deberá presentar una demanda ante el juzgado competente, normalmente el juzgado de primera instancia correspondiente al domicilio del cliente. Después, se desarrollará un procedimiento judicial que podrá incluir audiencias y pruebas documentales.
6- Esperar a la sentencia
El juez dictará sentencia después de analizar las pruebas aportadas. En caso de que dicha sentencia sea favorable, el cliente recuperará los gastos hipotecarios más los intereses legales desde que se efectuaron los pagos. Además, en algunos casos, el banco podrá ser condenado a abonar las costas procesales.
7- Cobrar el importe reclamado
Si se obtiene una sentencia favorable, el banco estará obligado a pagar el importe correspondiente en un determinado plazo. Si no lo hace de forma voluntaria, el cliente podrá iniciar un procedimiento judicial de ejecución de sentencia para que el cobro se produzca de manera forzosa.
Reclama los gastos de tu hipoteca de la mano de abogados expertos
En este tipo de procesos, resulta fundamental contar con un abogado experto en la materia, ya que esta es la mejor forma de garantizar que el proceso se lleve a cabo correctamente y aumentar al máximo las posibilidades de éxito.
La mejor opción es contar con su asesoramiento legal desde el primer momento, es decir, antes de iniciar la reclamación por medios extrajudiciales.
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