¿Cuál es el plazo para reclamar los gastos hipotecarios?

Distintas sentencias han confirmado el derecho de los consumidores a que se les devuelvan ciertos gastos hipotecarios, principalmente la mitad de los gastos notariales y la totalidad de los gastos de tasación, gestoría y registro.

Ahora bien, la reclamación se tiene que hacer dentro del plazo que también ha señalado la jurisprudencia, y del que vamos a hablar en las siguientes líneas.

¿En qué plazo se pueden reclamar los gastos de la hipoteca?

Para responder correctamente a esta pregunta, antes debemos explicar que la reclamación de los gastos hipotecarios se basa en la acción de nulidad de las cláusulas abusivas, la cual no prescribe nunca. Sin embargo, la devolución de las cantidades derivadas de esa nulidad es una acción de reclamación económica que sí está sujeta a plazo de prescripción.

Pues bien, el plazo para la reclamación de tales cantidades es el plazo general de prescripción del artículo 1964.2 del Código Civil, que es de 5 años.

Así lo entendieron numerosos tribunales a raíz de la sentencia del Tribunal Supremo 705/2015, de 23 de diciembre, donde se declaraba la nulidad de la cláusula del préstamo hipotecario en la que se establece que todos los gastos hipotecarios son a cargo del cliente.

Posteriormente, en la sentencia del Tribunal Superior de Justicia de la Unión Europea (Sala Novena) de 13 de marzo de 2025, el alto tribunal corrobora que aunque la acción de nulidad es imprescriptible, la acción para la reclamación de cantidades sí está sujeta a plazo.

No obstante, es muy importante valorar cada caso individualmente, ya que existen ciertos supuestos en que el plazo de 5 años puede ser ampliado.

¿Cuándo comienza a contar el plazo para reclamar los gastos hipotecarios?

A raíz de la sentencia del Tribunal Supremo 705/2015, los tribunales empezaron a entender que el plazo de 5 años empezaba a contar desde dicha sentencia o bien desde la declaración de nulidad en cada caso.

Pero la sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (Sala Novena) de 25 de enero de 2024 modificó este criterio, señalando que el plazo empieza a contar desde el momento en que el consumidor tiene conocimiento efectivo de que la cláusula es abusiva. Dicho conocimiento no se puede presumir por la existencia de jurisprudencia, ya que no cabe esperar que el consumidor medio tenga conocimiento de la misma.

Este cambio de criterio amplía considerablemente los plazos en la práctica, ya que muchos consumidores no fueron conscientes de su derecho a reclamar estos gastos hasta sentencias más recientes que la 705/2015 del Tribunal Supremo.

El mismo Tribunal de Justicia de la Unión Europea dictó dos nuevas sentencias el 24 de abril de 2024 (asuntos C-484/21 y C-561/21), confirmando que el cómputo del plazo de prescripción comienza cuando el consumidor adquiere conocimiento efectivo de la nulidad de la cláusula, lo que sucederá generalmente con la sentencia firme declarando su nulidad, sin perjuicio de que el banco pueda probar que ese consumidor tenía o podía razonablemente tener conocimiento del carácter abusivo de la cláusula antes de que se dictara dicha resolución.

Después, esta jurisprudencia europea es recogida por la sentencia del Tribunal Supremo 857/2024, de 14 de junio, que comparte esos criterios sobre el cómputo del plazo de prescripción de la reclamación de los gastos hipotecarios.

En consecuencia, salvo en aquellos casos en que la entidad prestamista pruebe que, en el marco de sus relaciones contractuales, ese concreto consumidor pudo conocer en una fecha anterior que esa estipulación (cláusula de gastos) era abusiva, el día inicial del plazo de prescripción de la acción de restitución de gastos hipotecarios indebidamente pagados por un consumidor será el de la firmeza de la sentencia que declara la nulidad de la cláusula que obligaba a tales pagos.

Sentencia del Tribunal Supremo 857/2024, de 14 de junio

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