Cómo reclamar los gastos de tu hipoteca a Banco Santander
La jurisprudencia del Tribunal Supremo marcó un antes y un después en las reclamaciones contra entidades financieras, incluyendo Banco Santander, por la imposición abusiva de los gastos hipotecarios al cliente. En particular, una sentencia de 2015 declaró nula la cláusula que atribuía de forma indiscriminada al prestatario la totalidad de estos gastos, abriendo la puerta a exigir su devolución.
Desde entonces, diversas resoluciones del Tribunal Supremo y del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) han ido perfilando con precisión qué partidas pueden reclamarse y en qué proporción, configurando un criterio sólido que afecta directamente a los préstamos hipotecarios comercializados por Banco Santander.
En este artículo vamos a ver todo el proceso de reclamación de los gastos hipotecarios contra Banco Santander.
¿Qué fundamentos legales permiten reclamar los gastos hipotecarios al Banco Santander?
El punto de partida fue la sentencia del Tribunal Supremo 705/2015, de 23 de diciembre, que consideró abusiva la cláusula que imponía al cliente todos los gastos derivados de la constitución de la hipoteca, sin entrar a determinar qué parte debía asumir cada uno.
Esta doctrina fue ampliada por la sentencia del TJUE de 16 de julio de 2020 (Sala Cuarta), que estableció la obligación de que los bancos devuelvan los gastos relativos a gestoría, notaría, registro y tasación.
A partir de ahí, el Tribunal Supremo ha delimitado con mayor claridad los gastos que las entidades como Banco Santander están obligadas a reintegrar al consumidor, destacando las siguientes resoluciones:
- Sentencias 44/2019, 46/2019, 47/2019, 48/2019 y 49/2019, todas ellas de 23 de enero.
- Sentencia 457/2020, de 24 de julio.
- Sentencia 555/2020, de 26 de octubre.
- Sentencia 35/2021, de 27 de enero.
Estas decisiones judiciales establecen con carácter general los siguientes criterios sobre los gastos reclamables:
- Notaría: se puede reclamar el 50 %, al ser de interés para las dos partes.
- Registro de la Propiedad: el 100 %, al ser de interés exclusivo del banco.
- Gestoría: el 100 %, si el servicio fue impuesto por la entidad.
- Tasación: el 100 %.
Pasos para reclamar a Banco Santander los gastos de tu hipoteca
Si suscribiste una hipoteca con Banco Santander y asumiste los gastos de constitución, puedes iniciar una reclamación siguiendo estos pasos:
1- Reunir la documentación necesaria
El primer paso consiste en recopilar toda la información relativa al préstamo hipotecario, incluyendo:
- Escritura de constitución de la hipoteca, donde se refleje la cláusula abusiva.
- Facturas y justificantes de pago de la totalidad de los gastos, tales como notaría, registro, tasación y gestoría.
- Comprobantes bancarios de que los pagos se realizaron por transferencia o domiciliación bancaria.
Es fundamental conservar copias de todos los documentos que se entreguen a lo largo del proceso.
2- Identificar los gastos que puedes reclamar
Banco Santander está obligado a devolver los importes correspondientes a:
- El 50 % del gasto de notaría.
- El 100 % del coste del Registro de la Propiedad.
- El 100 % del importe de gestoría si fue impuesto.
- El 100 % de la tasación, si fue exigida por el banco.
En función de cuál sea el caso concreto, también es posible reclamar otras cantidades, como la comisión de apertura.
El importe medio recuperado por este tipo de reclamaciones oscila entre 1.500 y 3.000 euros por hipoteca.
3- Presentar una reclamación extrajudicial a Banco Santander
Antes de acudir a los tribunales, es obligatorio iniciar un proceso extrajudicial. Para ello, hay que:
- Redactar un escrito dirigido a Banco Santander, solicitando la devolución de los gastos.
- Aportar la documentación acreditativa de los pagos y la escritura para fundamentar la reclamación.
- Esperar la respuesta de la entidad, que dispone de un máximo de 2 meses para responder.
4- Analizar la respuesta del banco
Después de presentarse la reclamación, Banco Santander puede:
- Aceptar la reclamación de forma total o parcial.
- Rechazar la devolución.
- No responder dentro del plazo previsto.
En caso de respuesta negativa o falta de contestación, se puede dar el siguiente paso y acudir directamente a la justicia.
5- Interponer una demanda judicial
Si no se resuelve por la vía extrajudicial, lo siguiente que se puede hacer es demandar a Banco Santander. Para ello se necesita un abogado, siendo altamente recomendable que esté especializado en derecho bancario, y un procurador que actúe en nombre del cliente ante el juzgado.
La demanda se presenta en el juzgado competente, que será normalmente el juzgado de primera instancia correspondiente al domicilio del demandante. Durante el procedimiento, se podrán aportar pruebas y celebrar vistas si procede.
6- Esperar a la sentencia
Una vez valoradas las pruebas, el juez dictará sentencia. En caso favorable, Banco Santander deberá reembolsar los gastos hipotecarios indebidamente cobrados, pagar los intereses legales correspondientes desde la fecha del pago e incluso asumir, en algunos casos, las costas procesales.
7- Cobro del importe reclamado
Si la sentencia es a favor del demandante, Banco Santander debe pagar voluntariamente en un determinado plazo, y si no lo hace se puede solicitar al juzgado la ejecución de la sentencia para obtener el cobro forzoso.
Reclama los gastos de tu hipoteca a Banco Santander con respaldo legal especializado
Las reclamaciones a Banco Santander por gastos hipotecarios deben estar correctamente fundamentadas y tramitadas dentro del plazo. Por ello, lo más aconsejable es contar con el asesoramiento de abogados expertos en derecho bancario, desde el primer momento.
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