Reclamar anticipos a promotoras

Recupera todos los anticipos pagados por retraso de entrega de vivienda o quiebra de la promotora

Recuperación de anticipos en retraso de entrega de vivienda o quiebra de la promotora

¿Pagaste la señal o anticipo para comprar una vivienda que nunca se construyó? ¿Habías dado por perdido el dinero que entregaste a la constructora cuando quebró o se declaró el concurso de acreedores? 

Muchos consumidores entregaron sus ahorros a promotoras y constructoras para la compra de la que creían que sería la casa de sus sueños. Sin embargo, la crisis y otras circunstancias convirtieron estos sueños en pesadillas cuando dichas empresas quebraron y se declararon en concurso de acreedores.

Hasta hace un tiempo la única respuesta que podían esperar estos afectados era que debían olvidarse de su dinero. La única opción era embarcarse como perjudicado en el concurso de acreedores de la constructora con escasos visos de conseguir recuperar cantidad alguna con un crédito sin ningún tipo de preferencia o privilegio, lo que lo convierte casi siempre en imposible de cobrar.

Sin embargo, todo esto ha cambiado.

Gracias a la reciente jurisprudencia del Tribunal Supremo, ahora es posible recuperar todas las cantidades adelantadas dirigiendo la reclamación frente a las entidades financieras en las que se depositó el dinero de los anticipos. Y además, con intereses.

Normativa protectora de los adquirentes

Antes de nada, no debemos olvidar la existencia de las normas que el Tribunal Supremo ha utilizado para otorgar esta protección extraordinaria a los adquirentes de viviendas en construcción.

En efecto, en nuestro ordenamiento jurídico podemos encontrar la Ley 56/1968, de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, así como la Disposición Adicional 1ª de la Ley 38/1999 de 5 de noviembre de Ordenación de la Edificación, las cuales establecen la obligación de la promotora de garantizar a los adquirentes de viviendas a través de un aval bancario o póliza de seguro la devolución de su dinero junto con los intereses para el caso de que por cualquier causa no se inicie la construcción de sus viviendas o no se les entreguen en el plazo previsto.

Además, las promotoras están obligadas por virtud de dicha normativa a percibir las cantidades anticipadas por los adquirentes a través de una entidad bancaria “en cuenta especial, con separación de cualquier otra clase de fondos pertenecientes al promotor y de las que únicamente podrá disponer para las atenciones derivadas de la construcción de las viviendas” añadiendo que “Para la apertura de estas cuentas o depósitos la Entidad bancaria o Caja de Ahorros, bajo su responsabilidad, exigirá la garantía a que se refiere la condición anterior”.

Es decir, que las entidades financieras no pueden acceder a recibir los anticipos realizados por los compradores a la promotora en la cuenta abierta en su entidad sin asegurarse de la existencia de dicho aval.

En efecto, el Tribunal Supremo ha declarado la responsabilidad directa de las entidades bancarias en aquellos casos en que se ha permitido la apertura de cuentas a este tipo de promotoras sin que se haya exigido el aval o seguro que garantice su devolución, sirviendo como ejemplo la cita de la STS de 7 de julio de 2016 según la cual “En las compraventas de viviendas regidas por la Ley 57/1968 las entidades de crédito que admitan ingresos de los compradores en una cuenta del promotor sin exigir la apertura de una cuenta especial y la correspondiente garantía responderán frente a los compradores por el total de las cantidades anticipadas por los compradores e ingresadas en la cuenta o cuentas que el promotor tenga abiertas en dicha entidad”.

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¿A qué clase promotores y viviendas es aplicable esta jurisprudencia?

Esta normativa y la jurisprudencia que la interpreta es de aplicación a promotores de todo tipo, personas físicas y jurídicas, también sociedades cooperativas constituidas para la promoción y adjudicación de las viviendas, así como a todo tipo de viviendas -libres y de protección oficial- siempre que sean destinadas a domicilio o residencia familiar, con carácter permanente o bien a residencia de temporada, accidental o circunstancial.

En efecto, la Sentencia del Tribunal Supremo de 12 de julio de 2016 explica que:

"... la sujeción de la promoción de viviendas en régimen de cooperativa, incluidas las viviendas de protección pública, al régimen de la hoy derogada Ley 57/1968, no suscita duda alguna, porque cualquiera que pudiera existir en virtud de la normativa sectorial posterior a 1968 quedó despejada en 1999 por la d. adicional 1.ª LOE , en su redacción original aplicable al caso por razones temporales, al establecer que la normativa integrada por la Ley 57/1968 y sus disposiciones complementarias «será de aplicación a la promoción de toda clase de viviendas, incluso a las que se realicen en régimen de comunidad de propietarios o sociedad cooperativa».

En cualquier caso, además, el Decreto 3114/1968, de 12 de diciembre (RCL 1968, 2240), adaptó los principios de la Ley 57/1968 a las cooperativas de viviendas no protegidas, porque para las de protección oficial el Decreto 2114/1968, de 24 de julio (RCL 1968, 1584, 1630 y 2063) , ya había aprobado el correspondiente Reglamento, cuyos arts. 22 k ) y 25 preveían la promoción en régimen de cooperativa y cuyo art. 114 exigía la garantía de devolución de las cantidades anticipadas.

Dada toda esta normativa, la jurisprudencia de esta sala ha considerado plenamente aplicable en beneficio de los cooperativistas de viviendas la garantía de devolución de las cantidades anticipadas establecida en la Ley 57/1968 (art. 1 , condición 1.ª) como un derecho irrenunciable (art. 7).

Así lo declaró expresamente la sentencia 540/2013, de 13 de septiembre de Pleno, incluso para la fase inicial o embrionaria de adquisición del solar, y ninguna duda suscitó su aplicación en las sentencias 780/2014, de 30 de abril , y 781/2014, de 16 de enero de 2015 , ambas también de Pleno".

¿Y si solo se trata de un retraso en la entrega?

También podrá reclamarse la devolución del dinero siempre que el comprador no haya sido ya requerido por el vendedor para escriturar por encontrarse la vivienda en condiciones de ser entregada.

Al respecto, la Sentencia del Tribunal Supremo (Sala 1.ª) de 20 enero 2015, declaró que “el incumplimiento por el vendedor del plazo estipulado para la terminación y entrega de la vivienda justifica, conforme al art. 3 de la Ley 57/68 , la resolución del contrato a instancia del comprador, siempre que, como resulta de la sentencia del pleno de esta Sala de 5 de mayo de 2014 (Rec. 328/2012 ), el derecho a resolver se ejercite por el comprador antes de ser requerido por el vendedor para el otorgamiento de escritura pública por estar la vivienda ya terminada y en disposición de ser entregada aun después de la fecha estipulada para su entrega. (…)”.

La responsabilidad directa de los Bancos

La responsabilidad directa de las entidades de crédito ha sido expresamente declarada por nuestro Alto Tribunal, pudiendo citar, entre otras, la Sentencia del Tribunal Supremo (Sala 1ª) de 21 diciembre 2015, Rec. 2470/2012, que señala:

"En las compraventas de viviendas regidas por la Ley 57/1968 las entidades de crédito que admitan ingresos de los compradores en una cuenta del promotor sin exigir la apertura de una cuenta especial y la correspondiente garantía RESPONDERÁN FRENTE A LOS COMPRADORES POR EL TOTAL de las cantidades anticipadas por los compradores e ingresadas en la cuenta o cuentas que el promotor tenga abiertas en dicha entidad".

Y ello, como señala la posterior Sentencia del Tribunal Supremo de 7 de julio de 2016, con independencia de que la cuenta en que se realicen los ingresos, sea o no una cuenta especial abierta a tal fin:

"La exención que se pretende por no ser especial la cuenta ni estar garantizada ya ha sido rechazada por la siguiente doctrina jurisprudencial fijada en la sentencia de esta Sala 733/2015, de 21 de diciembre, y reiterada en las sentencias 174/2016, de 17 de marzo y 226/2016, de 8 de abril: En las compraventas de viviendas regidas por la Ley 57/1968 las entidades de crédito que admitan ingresos de los compradores en una cuenta del promotor sin exigir la apertura de una cuenta especial y la correspondiente garantía responderán frente a los compradores por el total de las cantidades anticipadas por los compradores e ingresadas en la cuenta o cuentas que el promotor tenga abiertas en dicha entidad".

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¿Durante cuánto tiempo debe mantenerse el aval?

El artículo 4 de la Ley 57/1968 dispone que dichas garantías se mantendrán en vigor en tanto no sea expedida la cédula de habitabilidad y acreditada la entregada de la vivienda al comprador.

En este sentido, el Tribunal Supremo ha venido rechazando cualquier tipo de limitación que se quiera introducir a los derechos de los compradores de viviendas en construcción que reconoce la ley, desechando restricciones temporales o se fije la caducidad de la garantía al margen de la ley, indicando que cualquier limitación no puede surtir efecto frente a lo que dispone el art. 4 de la Ley 57/68 prolongando imperativamente las garantías a favor del comprador hasta la expedición de la cédula de habitabilidad y la efectiva entrega de la vivienda (S.T.S. de 20 de enero de 2015).

¿Qué plazo tienen los afectados para reclamar?

La responsabilidad de las entidades financieras en este tipo de asuntos es una responsabilidad legal motivo por el cual el plazo para el ejercicio de este tipo de acciones es el genérico de 15 años del artículo 1968 del Código Civil (STS 21-12-2015; STS 16-1-2015). Dicho plazo será de cinco años para los contratos celebrados a partir del 7 de octubre de 2015.

¿Qué cantidades se pueden recuperar?

Además de la totalidad de las cantidades anticipadas para la compra de la vivienda, deberán ser devueltas con los intereses legales desde la fecha en que fueron realizadas las aportaciones (STS de 13 de septiembre de 2013 y 17 de marzo de 2016).

Dichas resoluciones consideraron que se deben comprender los intereses legales desde el abono de las aportaciones hasta su completo pago, en virtud de lo dispuesto en la Disposición Adicional 1ª c) de la Ley de Ordenación de la Edificación y del artículo 1 de la Ley 57/1968.

¿Es mejor incluirse en una demanda colectiva?

La experiencia nos dice que las demandas colectivas en este tipo de asuntos solo sirven para alargar la respuesta judicial en procesos que por el volumen de papel que mueven suelen alargarse varios años. Además, el tribunal al final tendrá que examinar caso por caso cada reclamación por lo que sin duda, lo más recomendable es entablar una demanda individual, mucho más rápida y segura.

Si ya participo en una demanda colectiva ¿puedo igualmente iniciar una demanda personal?

Sí. Siempre y cuando se desista previamente del proceso colectivo.

¿Qué posibilidades tengo de ganar?

Las posibilidades son altísimas. En nuestro caso, hasta hoy, hemos ganado el 100% de las demandas presentadas.

¿Cuánto me va a costar?

En indemniza.me sólo cobramos si la reclamación tiene éxito, es decir, si conseguimos recuperar los intereses pagados de manera abusiva.

Si no lo conseguimos, no cobramos.

En caso de conseguir recuperar esos intereses, si hay condena con costas, el proceso te saldrá gratis, nos paga la parte contraria. Si no hubiera condena con costas, indemniza.me percibirá en concepto de honorarios 400€ más el 15% de las cantidades finalmente recuperadas, más el IVA correspondiente.

¿Cuánto tiempo tarda todo el proceso?

Depende mucho de la localidad en la que se presente la demanda. Desde la presentación de la demanda hasta la existencia de sentencia, lo habitual ronda entre 5 y 12 meses.

¿Y si perdemos?

No te costará nada. Si consideramos que tu asunto es viable y perdemos, no te cobraremos nada.

Sin riesgos: sólo cobramos si te devolvemos los intereses de tu préstamo abusivo.

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Si la entidad financiera se niega a pagar la indemnización, presentaremos una demanda judicial.
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